Zawiadomienie o zakończeniu budowy składa się po wykonaniu wszystkich robót objętych pozwoleniem na budowę albo zgłoszeniem, ale przed rozpoczęciem użytkowania obiektu. Jeżeli organ nadzoru budowlanego nie wniesie sprzeciwu, po upływie 14 dni od doręczenia kompletnego zawiadomienia działa tzw. milcząca zgoda. Wtedy można legalnie zamieszkać w domu lub rozpocząć korzystanie z obiektu. Wcześniejsze użytkowanie wymaga zaświadczenia o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu albo pozwolenia na użytkowanie.
Zawiadomienie czy pozwolenie na użytkowanie?
To, którą procedurę trzeba zastosować, zależy od rodzaju inwestycji i treści decyzji o pozwoleniu na budowę. Zawiadomienie jest typowym rozwiązaniem przy domu jednorodzinnym, natomiast w określonych sytuacjach konieczna jest decyzja administracyjna zezwalająca na użytkowanie.
| Kryterium | Zgłoszenie zakończenia budowy | Pozwolenie na użytkowanie |
|---|---|---|
| Kiedy stosujemy | Po zakończeniu wszystkich robót, między innymi przy większości domów jednorodzinnych oraz obiektach wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli decyzja nie wymaga pozwolenia na użytkowanie. | Gdy inwestor chce użytkować obiekt przed zakończeniem wszystkich robót, gdy obowiązek wynika z decyzji albo gdy przepisy wymagają tej procedury dla danego obiektu. |
| Przykładowe obiekty | Dom jednorodzinny oraz wskazane w przepisach obiekty realizowane na podstawie zgłoszenia z projektem budowlanym. | Niektóre obiekty użyteczności publicznej, obiekty o szczególnym znaczeniu dla bezpieczeństwa oraz inwestycje, dla których pozwolenie jest wymagane z innych przyczyn. |
| Kontrola urzędnika | Nie jest automatycznie wymagana. Organ może jednak sprawdzić dokumentację lub przeprowadzić czynności kontrolne. | Co do zasady organ przeprowadza obowiązkową kontrolę przed wydaniem decyzji. |
| Czas oczekiwania | 14 dni na ewentualny sprzeciw. Brak sprzeciwu oznacza milczącą zgodę. | Do użytkowania można przystąpić po wydaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, zgodnie z jej treścią. |
Pozwolenie na użytkowanie może być potrzebne także wtedy, gdy inwestor chce rozpocząć korzystanie tylko z części budynku, mimo że pozostałe roboty jeszcze trwają. Nie należy samodzielnie przyjmować, że ukończona część może być użytkowana bez dodatkowych formalności. W razie wątpliwości trzeba sprawdzić decyzję o pozwoleniu na budowę i skonsultować sprawę z właściwym PINB.
Jak zgłosić zakończenie budowy?
Procedurę rozpoczyna inwestor. Zawiadomienie składa się do organu nadzoru budowlanego właściwego dla położenia obiektu, najczęściej do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego. Jeżeli pozwolenie na budowę wydał organ wojewódzki albo zgłoszenie z projektem składano w urzędzie wojewódzkim, właściwy może być wojewódzki inspektorat.
Przed wysłaniem formularza trzeba skompletować dokumentację. Zakres załączników może różnić się zależnie od rodzaju obiektu, dlatego aktualny formularz i wykaz dokumentów należy sprawdzić w serwisie e-Budownictwo albo w PINB.
Typowe dokumenty wymagane przy zawiadomieniu obejmują:
- oryginał dziennika budowy, jeżeli był wymagany,
- projekt techniczny uwzględniający dopuszczalne zmiany dokonane w trakcie robót,
- oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu z projektem, pozwoleniem i przepisami oraz o uporządkowaniu terenu,
- dokumentację geodezyjną z geodezyjną inwentaryzacją powykonawczą i informacją o usytuowaniu obiektu,
- protokoły badań i sprawdzeń instalacji, przyłączy oraz przewodów kominowych, jeżeli są wymagane,
- potwierdzenie odbioru wykonanych przyłączy, jeżeli dotyczy,
- oświadczenia Państwowej Inspekcji Sanitarnej i Państwowej Straży Pożarnej o braku uwag lub sprzeciwu, jeśli projekt wymagał uzgodnień sanitarnych albo przeciwpożarowych.
Procedura krok po kroku
Po zakończeniu robót postępowanie można przeprowadzić w następującej kolejności:
- Potwierdź zakończenie robót – upewnij się, że wykonano wszystkie prace objęte projektem, pozwoleniem lub zgłoszeniem i że obiekt nadaje się do użytkowania zgodnie z przeznaczeniem.
- Wykonaj inwentaryzację geodezyjną – geodeta sporządza dokumentację powykonawczą, w tym mapę i informację o zgodności usytuowania obiektu z projektem zagospodarowania działki.
- Zbierz protokoły instalacyjne – przygotuj wymagane protokoły dotyczące między innymi instalacji elektrycznej, gazowej, kominowej i innych instalacji zapewniających bezpieczne użytkowanie.
- Zawiadom PIS lub PSP, jeśli jest to wymagane – w przypadku projektu uzgodnionego pod względem higienicznym, zdrowotnym lub przeciwpożarowym zrób to przed zawiadomieniem nadzoru budowlanego. Jeżeli właściwy organ nie zajmie stanowiska w ciągu 14 dni, dołącz stosowne oświadczenie o braku uwag.
- Wypełnij i złóż formularz – dla zawiadomienia dotyczącego domu jednorodzinnego stosuje się formularz PB-16a. Dokumenty można złożyć w urzędzie, listownie albo elektronicznie przez platformę e-Budownictwo.
- Odczekaj 14 dni – termin liczy się od doręczenia kompletnego zawiadomienia organowi. Jeżeli PINB nie wyda w tym czasie decyzji o sprzeciwie, można rozpocząć użytkowanie. Wcześniej jest to możliwe po otrzymaniu zaświadczenia o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.
Sam skan dokumentów wysłany zwykłą pocztą elektroniczną nie zastępuje prawidłowego złożenia zawiadomienia. W przypadku ścieżki elektronicznej należy skorzystać z właściwego formularza i sposobu uwierzytelnienia wymaganych przez system.
Co grozi za użytkowanie obiektu bez dopełnienia formalności?
Wprowadzenie się do domu lub rozpoczęcie działalności przed upływem 14 dni, bez zaświadczenia albo bez wymaganego pozwolenia na użytkowanie, może zostać uznane za nielegalne użytkowanie obiektu. PINB może wydać nakaz wstrzymania użytkowania i wymierzyć karę na zasadach określonych w Prawie budowlanym.
Wysokość kary zależy między innymi od kategorii i wielkości obiektu. Przepisy przewidują zastosowanie dziesięciokrotnie podwyższonej stawki opłaty oraz odpowiednich współczynników. W przypadku niektórych obiektów kara może wynosić dziesiątki lub setki tysięcy złotych, a kolejne naruszenia mogą powodować jej zwiększenie.
Najbezpieczniej złożyć zawiadomienie dopiero po rzeczywistym zakończeniu wszystkich robót i rozpocząć użytkowanie dopiero po upływie 14 dni bez sprzeciwu albo po uzyskaniu wymaganego pozwolenia. Gdy kwalifikacja inwestycji budzi wątpliwości, rozstrzygające znaczenie ma dokumentacja budowy i stanowisko właściwego PINB.
